足元仕手株っぽいの以外では、不動産関連なんかが好調なので、関連するセミナーで得たほやほやな情報をメモ書き共有します。
賃貸市場にスポットを当ててセグメント別に書きなぐり方式です。






～賃貸市場 オフィス編～

☆需給バランス
好調(就業者増加)

☆備考
就業者増加といっても女性と高齢者の就業増によるもので短期的に頭打ちの様相。となれば中長期では下。ましてや人口減。もちろん外人労働者増えてるが(単純労働中心)、カバーしきれるかは不透明。

☆供給は東京がずば抜けている。地方は抑制的。(横浜はストックが少ないので高ボラ)

☆東京都の大規模新築ビルのリーシング状況はほぼ満室という状態まできている。

☆空室率は2～3%で推移する見通し。(2010年頃から下降)

☆賃料は地方の方が上昇率が高い。(元々割安で上昇余地が高い)
となれば(シェアワーキングオフィス事業は地方展開がよい？)

☆東京五区は貸ビル増加(大企業が雇用の優位性を求めている)。古い建物もリノベで活用される傾向。一方、立地の悪いビルは建て壊しなど滅失している。

☆専用デスクをなくし、テレワーク等を推奨し、足りない部分はフレキシブルオフィスで賄うなど企業のオフィスのあり方も多様化。(WE WORKが伸びている要因か)


～賃貸市場 住宅編～

☆ディフェンシブアセットと言われていた分野も少しづつ賃料増加の一途を辿る。

☆転入超過率は都心部を中心に高まる。東京はダントツ。人口増減もダントツ。外国人は他主要都市にも満遍なく増加。

☆分譲＝価格、販売個数共に頭打ち
賃貸＝需要が短期的に上昇中。稼働率95％超え。しかし今後は頭打ちの見通し(建築費の高騰等)

☆ファリミータイプの賃料が高騰中(共働きが増加等)

～賃貸市場 商業施設編～

☆都心は堅調、郊外は苦戦(ECの普及等)
東京23区は人口が増えていく見通し、地方は減少の構図。

☆バウンドは目標達成ベースで増加中。一方で買い物代は増えない見通し(越境ECの普及や各国が自国消費を推奨している等)

☆2018年度、対前年比
買物額プラス7.9%
飲食額プラス17.6%

☆爆買い停滞により、一階店舗の賃料上昇が一服。上層階の賃料が上層している。

☆共働き世帯と単身就業世帯がなだらかに上昇中心。専業主婦帯は下降。それに伴い都心でも家具やホームセンターなどの施設が増加。

☆海外に比べ国内EC市場はまだまだ弱い(高齢化等)。それはそのまま今後の伸びしろとなろう。(実店舗の需要が本格的に奪われるのはこれから)

☆中型駅ビル・中型施設・中型郊外施設は退店が相次いでる(端的にいうと中途半端な規模感の稼働率が落ちている)

☆賃料は都心堅調、郊外軟調で把握しておくべし。

☆売上効率よりも、広告効果を算出し都心一等地に出店する大会社も増加(腑に落ちる物件がらいくつも頭をよぎりますね)


～賃貸市場 物流編～

☆EC向け貨物の増加が予想させる。それに伴い3PL市場が拡大。

☆物流コスト全体の削減がテーマに。中大型の施設に集約する流れが加速。(オートメーション化等、ZMP惜しかった、、、)ロボティクスや、AIは今後も活況になろう。

☆一方で施設の老朽化がピークを迎える。建て替えラッシュ到来。

☆需給バランスが少し歪んでいる。施設は都心部に集まりだしている。が、労働力の確保に苦戦(都心では労働環境の選択肢が多い)

☆東京圏では海老名方面に需要が寄ってきている。

☆今後は物流拠点が都心に増えてくるだろう。商業施設の地下やオフィスビルの地下などの有効活用。


～賃貸市場 ホテル編～

意外な結果が多い印象。

☆実は宿泊者の成分として未だ国内が多い。今後は肌感通りインバウンドが占領してくるだろう。

☆実は中国の海外旅行者が世界的に見てもまだまだ伸び代あり。(ほとんどが東南アジア、ヨーロッパへ)

☆東京、大阪、京都は短期的な供給増に耐えうる為にホテル乱立。しかし、一服すると思われるオリンピック後の落ち込みがリスクか。

☆ビジネスホテルが長期的に一番伸びる予測。がやはり、作りすぎなエリアが多いのも確認しておきたいところ。

☆需給バランスで見ると、都心部のシティホテルが良好か。

☆インバウンド依存のリスクをおさえておきたい。

☆OYOや海外リゾート勢、あるいはAIホテルなどの変わり種等、新興勢力も参入してきて益々盛り上がりを見せるだろう。

さてさて
少し淡白ですが、主要なとこだけ殴り書きで逆に読みやすいかと。グラフ見ただけじゃよく分かりませんからね。

同セクターやその周辺の投資判断時にご活用ください。

それにしても協会の研修はいつ行っても優良コンテンツです。空席がある意味がわからない。寝てるのも論外。意識低いなぁ、ほんと。業者は顧客のためにも刮目すべき。



執筆者:大石


PS:賃貸市場のデータを受けて

例えば私なら一つこう判断する。

コワーキングスペース関連はシェアを伸ばしそう。

新規参入組のベンチャーはともかく久々にTKP(3479)はチェックすべき。見れば業績よいし、アジアをキッカケにグローバル展開もアクティブなようです。
世界的にもWEWORK上場を受けて益々話題性は高まり活況になりそう。
サービスを提供する側も賃貸でフレキシブル。受ける側も年の縛りなくフレキシブル。双方フレキシブルで丸儲けシステムさ。

それにしてもそこにすら投資していた孫さんの先見性。彼は面談の時2人の経営者にこう問いかけたそうです。

「頭がいい奴とクレイジーな奴。戦いに勝つのはどちらだと思う？」

はじめまして、クレイジーな奴です。

とこう言いたい訳ですが正真正銘、自他共に認めるところです。

ともあれ、地盤を築いていたTKPならある程度までは行けるかもしれない。

何度も言いますが、ガワだけ真似たベンチャーは痛い目にあうビジネスだろう。

一見簡単そうで、とても難しいビジネスモデルです。

あ、不動産セクと言えば話題のユニゾはまだ本命どころが参戦してきてないですね。
まだ何かありますよ。それこそあの外資の大きいころが黙ってないでしょう。要監視。


今週もよろしくどうぞ。


【今回ご紹介したものまとめ】

TKP(3479)